Terreno en Lloreda: 100.000 €

Qué se vende aquí en realidad

El anuncio y los carteles publicitarios del vendedor dicen cosas distintas, y ninguno de los dos coincide con el catastro. A continuación, lo que se ha podido verificar por cuenta propia.

En el anuncio: «terreno urbano (solar)», 1.250 m², 100.000 €, «superficie edificable 300 m²», vendedor: «Particular, Iván». En el texto del mismo anuncio: «terreno urbano con vistas al mar de 6.615 metros cuadrados urbanizables en Podes… perfecto para construir hasta 5 chalets independientes o una gran casa». En la quinta fotografía aparece un plano de división en cinco parcelas A–E con una superficie total de 6.462,01 m², cada una con un círculo de Ø 15 m dibujado dentro. En la primera fotografía, un cartel publicitario: «Se vende amplia parcela de 6.462 m²».

La parcela ha quedado identificada con precisión, y no por una simple coincidencia de superficie. En el catastro se encontró una única parcela cercana con exactamente 6.615 m²: 52025A02900151, Polígono 29 Parcela 151, paraje REGUERIN, dirección «CR GO-13 de Barredo e Iboya 6072», parroquia de Podes. Después, el contorno rojo del plano del vendedor se superpuso al contorno catastral de esta parcela con una desviación de 0,84 m (ajuste realizado sobre 22.806 píxeles rojos del plano). Esto no es una conjetura: es la misma parcela. Más detalles en la pestaña «Parcela».

Diez cosas que conviene saber antes de las arras

Cada una ha sido verificada contra la fuente primaria; donde no fue posible verificarla, así se indica.

1. «Suelo urbano (solar)» — no es cierto. Una malla de 2 m sobre el contorno real de la parcela (1.895 puntos), según la capa oficial del Principado: 100 % de la parcela es Suelo No Urbanizable, categoría núcleo rural denso (NRD), núcleo LLOREDA, plan PGO de Gozón. No hay intersección alguna con la capa «Suelos urbanos». El propio cartel del vendedor lo reconoce: «Calificación urbanística: Núcleo Rural». La diferencia no es cosmética: en suelo urbano la parcela se llama solar y se puede edificar casi de inmediato, mientras que en núcleo rural se puede construir, pero conforme a una lista restringida de normas y solo una vez resueltas las redes.
2. El precio es de 80 €/m², superior al mercado de la zona. Se vende por lotes: la ficha indica «100.000 € · 1.250 m²» con el campo «superficie mínima en venta 1.250 m²», y el propio portal calcula 80 €/m². Según las superficies del plano, esto equivale a 91–124 mil € por parcela (A 91,1 · E 96,3 · D 97,0 · C 108,9 · B 123,7) y unos 517 mil € por toda la finca. A modo de comparación: la mediana de los anuncios en Gozón para parcelas de 800–2.000 m² ronda los 50 €/m² (19 anuncios), con un rango de 18 a 221. Es decir, se pide por el terreno aproximadamente una vez y media la mediana, y se pide por una parcela que todavía no tiene licencia de parcelación. Lo único que conviene aclarar sobre el precio es si los 100 mil € son fijos para cualquier lote o proporcionales a la superficie.
3. El vendedor no es un particular ni una agencia, sino un estudio de arquitectura. Las cinco «fotografías» son carteles publicitarios de Halka arquitectura e ingeniería (WhatsApp 627 52 31 68, [email protected]), y el contacto «Iván» es José Iván Tuñón García, arquitecto (su ficha en la sección «El Equipo»). La sociedad HALKA ARQUITECTURA E INGENIERÍA SLP se constituyó el 8 de enero de 2026 (BORME n.º 29 de 12.02.2026, asiento 73444), con un capital de 3.000 €, domicilio social en San Juan de la Arena (Soto del Barco), aunque la web indica «Oviedo». Su actividad según el registro es CNAE 7111, servicios técnicos de arquitectura; la compraventa de terrenos no figura en su objeto social. El anuncio, además, es anterior a la sociedad: «anuncio actualizado el 17 de octubre» (2025). Quién es el propietario legal del terreno no se aprecia en fuentes abiertas (el catastro no publica nombres), y de la respuesta dependen los impuestos: 8 % de ITP si es un particular frente a 21 % de IVA + 1,2 % de AJD si es una empresa.
4. El vendedor aplica las normas de otro pueblo. El cartel dice: «Parcela mínima: 1.250 m²». 1.250 m² es el mínimo para núcleo rural medio (NRM), que es la categoría del pueblo vecino, Monteril. En Lloreda es denso (NRD): el mínimo de segregación es de 600 m², con un máximo de 5 parcelas resultantes (art. 540.2 y 540.3 del plan). Con las normas de Lloreda, el plan del vendedor cumple; con las normas de Monteril, que él mismo cita, no (allí el máximo es de 4 parcelas y tres de sus cinco lotes tienen menos de 1.250 m²). La buena noticia es que subestima sus propios derechos. La mala es que eso significa que nadie ha contrastado todavía el plano con las normas de este pueblo en concreto.
5. Cinco lotes es exactamente el tope. El NRD permite un máximo de cinco parcelas resultantes, y el vendedor ha dibujado exactamente cinco (1.139 / 1.546 / 1.361 / 1.213 / 1.203 m²). No hay margen: si el ayuntamiento considera que la vieja casita de 1900 situada en la parcela también cuenta como vivienda, o que la parte destinada a viario es un sexto trozo, la aritmética deja de cuadrar. La propia expresión «número máximo de parcelas resultantes» la da el plan (art. 540.4), de modo que cinco son cinco parcelas, y no cinco operaciones de división.
6. «Urbanización privada con zonas comunes» es el punto más débil del plan. La tercera variante del cartel del vendedor dice: «Proyecto de Urbanización Privada con espacios comunes. En proyecto», es decir, todavía no se ha obtenido nada. Y el plan de Gozón dice dos cosas seguidas: los nuevos viales dentro del pueblo «en ningún caso» se crean para dar acceso a los lotes (art. 542.2), y si de verdad hace falta un vial nuevo, este se tramita mediante un Plan Especial independiente y se cede gratuitamente al ayuntamiento (art. 546.1.c), es decir, deja de ser privado. El producto «vial privado en copropiedad» no encaja en ninguna de estas dos normas. Lo que salva la situación es que, por la geometría, parece que no hace falta un vial interior: la parcela tiene 65 m de frente a la carretera GO-13 por el sur y 116 m al camino del pueblo por el norte, y los lotes dan directamente a ambos. Pero eso debe comprobarlo el técnico municipal, no nosotros.
7. No hay saneamiento, y tampoco hay fecha de cuándo lo habrá. El proyecto «Saneamiento de Gozón, Fase 4» (Confederación Hidrográfica del Cantábrico, 19.395.803,50 €, 56 km de colectores, 5 estaciones de bombeo, vertido a la EDAR de Maqua) nombra expresamente las parroquias de Podes y Verdicio. Pero: «la redacción del proyecto se completó a finales de 2024», la página se actualizó en mayo de 2026, y no se indica en ningún sitio la fecha de inicio de las obras. Mientras las redes no estén resueltas no se concede licencia de vivienda; así lo dice el art. 540.9 del plan, que añade que quien tiende y paga las acometidas es el promotor, no el ayuntamiento. Como atenuante: el art. 96.4 permite fosa séptica para una vivienda aislada situada a más de 100 m del colector; hoy esa condición se cumple, porque no hay colector en absoluto.
8. La carretera GO-13 es autonómica, no municipal. «GO» parece un código del ayuntamiento, pero es la nomenclatura del Principado: la GO-13 «Cª de Barredo e Iboya» figura en el catálogo oficial de carreteras de Asturias (BOPA n.º 205 de 21.10.2024), dentro de la «Red Local de Segundo Orden», es decir, es propiedad del Principado. De ahí se derivan tres consecuencias: la línea límite de edificación está a 8 m del borde de la calzada; que la parcela dé a la carretera no otorga un derecho automático de acceso (art. 476.2); y cualquier división que afecte a la carretera requiere el informe previo de la Consejería de Fomento (art. 540.10), no del ayuntamiento. Es un organismo distinto y meses aparte. El camino del norte, al que dan los lotes A y B, no tiene esta carga.
9. La vista al mar es real, pero no es propia. El mar se ve desde el terreno: en el vídeo del anuncio el horizonte está despejado, y el cálculo sobre el relieve lo confirma (sector aproximado 250°–40°, agua a 1,0–1,8 km). Sin embargo, al otro lado de la carretera, hacia el norte, hay cinco prados vacíos dentro del mismo pueblo — 52025A02700033, 372, 373, 383, 386, de 670 a 1.318 m², todos dentro del contorno del núcleo rural, donde no existe superficie mínima para construir (art. 538.1). Una vivienda de 10 m de altura en cualquiera de ellos tapa la vista desde el suelo; desde la primera planta, dos de los cinco dejan de estorbar y tres siguen haciéndolo. Detalles con cifras en la pestaña «Vista al mar».
10. La industria de Avilés queda al sur, y el viento sopla casi siempre desde allí. ArcelorMittal (siderúrgica, punto PRTR 43,5561 / −5,9111, formalmente dentro del mismo concejo de Gozón) está a 6,4 km hacia el sur, en línea recta; Asturiana de Zinc, a 8,3 km al oeste-suroeste; los vertederos de Arcelor y AZSA, las canteras y la EDAR, a 2,7–5,7 km en el mismo sector. Según el informe oficial del Principado, la rosa de los vientos de la estación de Matadero (en el puerto de Avilés) da un predominio sur — sureste, es decir, hacia esta costa, a velocidades bajas. En este tramo de costa no hay ninguna estación de medición: las cinco estaciones de la zona de Avilés están 5–8 km más al sur, junto a la ría. Esto significa que no existe una cifra fiable de «calidad del aire en la parcela», ni buena ni mala.

Qué hay de bueno aquí

Conclusión

Esto no es lo que dice la ficha de idealista, y es mejor de lo que podría pensarse por la expresión «núcleo rural». El terreno es edificable: en este pueblo no existe superficie mínima para construir, se permiten hasta 300 m² de vivienda, 2 plantas, 7 m hasta el alero y 10 m hasta la cumbrera. La ubicación, la vista y la fibra son reales. La prohibición costera no es aplicable.

Pero lo que se compra aquí no es una parcela, sino el proyecto de división de otro, que todavía nadie ha aprobado. La expresión «en proyecto» está escrita de puño y letra del propio vendedor en su cartel. Mientras no haya licencia de parcelación, ni el lote A ni el lote C existen jurídicamente: hay una sola finca de 6.615 m², y el notario no formalizará la venta de un trozo sin la licencia municipal (art. 26.2 de la ley del suelo: tanto el notario como el registrador están obligados a exigirla).