Карточка стоит на «100.000 € · 1.250 m²», поле «superficie mínima en venta» тоже 1 250 м², портал считает 80 €/м². То есть продаётся не финка целиком, а участок из пяти — примерно за сто тысяч.
| Лот | Площадь | По 80 €/м² | Чем отличается |
|---|---|---|---|
| A | 1 139,10 м² | 91 100 € | север, вид сохраняется, выход на деревенский camino |
| B | 1 545,81 м² | 123 700 € | самый большой, север, вид сохраняется |
| C | 1 360,81 м² | 108 900 € | запад, вид сохраняется, но выход на GO-13 |
| D | 1 213,09 м² | 97 000 € | центр, теряет 42° вида |
| E | 1 203,20 м² | 96 300 € | юго-восток, теряет 54° вида |
| вся финка | ≈ 517 000 € | 6 462 м² по плану; по кадастровым 6 615 — 529 000 € | |
Уточнить у продавца остаётся немного: сто тысяч — это фиксированная цена любого лота или пропорционально площади. Разница между A и B по этой шкале — 32 тысячи.
| Что сравниваем | Медиана по Гозону | Здесь | Вывод |
|---|---|---|---|
| Участки 800–2 000 м² (19 объявлений, habitaclia, 25.08.2026) | 50,2 €/м² среднее 68,6; разброс 18–221 | 80 €/м² | примерно в полтора раза выше медианы |
| Финки 4 000–8 000 м² (5 объявлений) | 17,0 €/м² | 80 €/м² если брать всё | целиком по цене нарезки — вчетверо выше |
Второе сравнение стоит читать буквально: земля продаётся уже по цене нарезанных участков, хотя нарезка пока существует только на бумаге. Ближайший честный ориентир того, сколько стоит снятая неопределённость, — участок 1 500 м² в Балбине под Луанко с готовым проектом и лицензией за 149 000 € (99 €/м²).
Крайние точки диапазона по Гозону для ориентира: 18 €/м² (Romadonga, 2 000 м² за 36 000 €) и 221 €/м² (La Arena, 951 м² за 210 000 € — у самого съезда к пляжу).
Три индекса цен на жильё в Астурии за 2026 год расходятся и не сводятся: Fotocasa 1 726 €/м² (август, запрашиваемые), idealista 1 878 €/м² (июль, запрашиваемые), Colegio de Registradores 2 317 €/м² (I квартал, сделочные). Индекса цен на землю по Гозону не публикует никто.
Астурийский источник (строительная компания, публикация 20.05.2026) против общеиспанских — они расходятся, и это отмечено, а не сглажено.
| Уровень | €/м² «под ключ» проект + лицензии + стройка + надзор |
|---|---|
| Стандарт, обычные материалы | 1 900 – 2 200 |
| Средне-высокий, хорошая столярка | 2 200 – 2 600 |
| Люкс / Passivhaus | 2 600 – 3 200 |
| общеиспанские источники для сравнения | 1 200 – 1 900 |
Отсюда арифметика: полные разрешённые 300 м² в стандарте стоят 570 000 – 660 000 €. Дом на 150 м² — 285 000–390 000 €. Сверху: муниципальные сборы 4 % ICIO + 1,55 % тасы от сметы (ordenanzas Гозона, опубликованная редакция от 2013–2014 года — начатую в 2023-м модификацию в BOPA найти не удалось, так что цифру подтверждать письменно), НДС 10 % на строительство, архитектор и надзор 8–12 %, септик (1 300–12 000 € по расходящимся источникам) и подведение сетей — цифры не нашлось нигде, а по ст. 540.9 платит это застройщик.
| Что | Ссылка / данные |
|---|---|
| Объявление | idealista.com/inmueble/109301704 · обновлено 17.10.2025 |
| Бюро | halka-arquitectura.com · о себе · проекты · контакты |
| Контактное лицо | José Iván Tuñón García, архитектор (E.T.S. de Arquitectura de Valladolid, 2005) — карточка в разделе «El Equipo». Второй партнёр — Beatriz Alonso García, arquitecta técnica |
| Связь | WhatsApp / тел. +34 627 523 168, второй номер +34 606 178 010, почта [email protected] |
| Реестр | HALKA ARQUITECTURA E INGENIERÍA SLP, BORME № 29 от 12.02.2026, запись 73444 (PDF): создана 08.01.2026, капитал 3 000 €, CNAE 7111, домицилий C/ Águila de Mar 25, San Juan de la Arena (Soto del Barco) |
Две несостыковки, которые стоит держать в голове при разговоре. Сайт даёт локацию «Oviedo» без адреса, а в реестре и в собственной политике cookies компании стоит San Juan de la Arena — это разные муниципалитеты. И портфолио бюро — это интермодальный терминал и стадион в Алжире, «Ville Nouvelle» в Бугезуле, логистические центры; ни одного проекта такого рода, как эта нарезка, на сайте нет, и сама нарезка там тоже не показана. Ничего порочащего в этом нет: просто у контрагента нет публичной истории именно в этом деле, а компании семь месяцев.
Ключ — кто юридически продаёт, а не что написано в шапке объявления.
| Если продавец… | Налог | На 100 000 € |
|---|---|---|
| частное лицо, не действующее как предприниматель | ITP Астурии, 8 % до 300 000 € | ≈ 8 000 € |
| компания или профессионал в рамках своей деятельности | IVA 21 % (участок под застройку не подпадает под освобождение) + AJD 1,2 % | ≈ 22 200 € |
Ярлык «Particular» на idealista выбирает тот, кто размещал объявление, — это не доказательство. Устав Halka SLP торговлю землёй не включает, так что бюро, скорее всего, не продавец, а архитектор собственника, — но это вывод, а не факт: имя собственника кадастр не публикует. Вопрос задаётся прямо, до задатка.
Отдельно: с 2022 года минимальную базу для ITP задаёт valor de referencia кадастра. Если он для парцелы с домом 1900 года окажется выше 100 000 €, налог посчитают от него, а не от цены сделки. Проверяется бесплатно на портале кадастра до подписания.
Сейчас лота «C» юридически не существует: есть одна финка 52025A02900151. Порядок жёсткий и не обходится:
Это не обычай: ст. 26.2 закона о земле (RDL 7/2015) обязывает и нотариуса, и регистратора потребовать документ о муниципальном согласовании, прежде чем оформлять деление. Подписать частный договор на «Parcela C по плану от такой-то даты» до этого можно (испанское право допускает договор о будущей вещи), но переход собственности — нет. Значит, если подписывать задаток раньше лицензии, то только с отменительным условием и сроком.
Обе видели карточку до того, как мы установили классификацию, и обе честно пометили это главным риском.
| claude-sonnet-5 | gpt-5.6-terra | |
|---|---|---|
| Цена | UNDERPRICED | UNDERPRICED |
| Потенциал | MEDIUM | MEDIUM |
| Риск | MEDIUM | HIGH |
| Тренд | STABLE | RISING |
| Стройка | 180–270 тыс. €, ~1 500 €/м² | — |
| Первый риск | оба: «городской статус из текста объявления не проверен, подтверждать в мэрии Гозона» | |
Их «на 39 % ниже рынка» стоит поправить: они сравнивали с четырьмя соседями по базе трекера из других муниципалитетов. По девятнадцати живым объявлениям самого Гозона в том же размерном диапазоне медиана — 50 €/м², и 80 €/м² уже выше её. Скор трекера после пересчёта с настоящей координаты — 66,5 (инвестиционный 90,6, «для жизни» 55,2).