Участок в Ллореде: 100 000 € Terreno en Lloreda (Podes), Gozón

Что здесь на самом деле продаётся

Объявление и рекламные баннеры продавца говорят разное — и оба не совпадают с кадастром. Ниже — то, что удалось проверить самому.

В объявлении: «terreno urbano (solar)», 1 250 м², 100 000 €, «superficie edificable 300 m²», продавец — «Particular, Iván». В тексте того же объявления: «terreno urbano con vistas al mar de 6.615 metros cuadrados urbanizables en Podes… perfecto para construir hasta 5 chalets independientes o una gran casa». На пятой фотографии — план раздела на пять участков A–E общей площадью 6 462,01 м², в каждом нарисован круг Ø 15 м. На первой фотографии — рекламный баннер: «Se vende amplia parcela de 6.462 m²».

Парцела опознана точно, и не по совпадению площади. В кадастре нашлась единственная рядом парцела ровно на 6 615 м² — 52025A02900151, Polígono 29 Parcela 151, место REGUERIN, адрес «CR GO-13 de Barredo e Iboya 6072», приход Podes. А потом красный контур с плана продавца лёг на кадастровый контур этой парцелы с расхождением 0,84 м (подгонка по 22 806 красным пикселям плана). Это не догадка: это тот же самый кусок земли. Подробности — во вкладке «Участок».

Десять вещей, которые стоит знать до задатка

Каждая проверена по первоисточнику; где проверить не удалось — так и написано. Diez cosas que conviene saber antes de firmar arras.

1. «Городская земля (solar)» — неправда. Сетка 2 м по реальному контуру парцелы (1 895 точек) по официальному слою Княжества: 100 % участка — Suelo No Urbanizable, категория núcleo rural denso (NRD), ядро LLOREDA, план PGO Gozón. Пересечений со слоем «Suelos urbanos» нет вовсе. Свой же баннер продавца это признаёт: «Calificación urbanística: Núcleo Rural». Разница не косметическая: на городской земле участок называется solar и застраивается почти сразу, а в núcleo rural строить можно, но по узкому списку правил и после того, как решены сети.
2. Цена — 80 €/м², и это дороже здешнего рынка. Продают лотами: карточка стоит на «100.000 € · 1.250 m²» при поле «superficie mínima en venta 1.250 m²», и портал сам считает 80 €/м². По площадям с плана это 91–124 тыс. € за участок (A 91,1 · E 96,3 · D 97,0 · C 108,9 · B 123,7) и около 517 тыс. за всю финку. Для сравнения: медиана запросов по Гозону для участков 800–2 000 м² — около 50 €/м² (19 объявлений), диапазон от 18 до 221. То есть за землю просят примерно в полтора раза выше медианы — и просят это за участок, на который лицензии на деление ещё нет. Единственное, что стоит уточнить по цене: фиксированные ли это 100 тыс. за любой лот или пропорционально площади.
3. Продавец — не частное лицо и не агентство, а архитектурное бюро. Все пять «фотографий» — рекламные плакаты Halka arquitectura e ingeniería (WhatsApp 627 52 31 68, [email protected]), контакт «Iván» — José Iván Tuñón García, архитектор (его карточка в разделе «El Equipo»). Компания HALKA ARQUITECTURA E INGENIERÍA SLP зарегистрирована 8 января 2026 (BORME № 29 от 12.02.2026, запись 73444), капитал 3 000 €, юридический адрес — San Juan de la Arena (Soto del Barco), хотя сайт пишет «Oviedo». Вид деятельности по реестру — CNAE 7111, технические услуги архитектуры; торговля землёй в устав не входит. Объявление при этом старше компании: «anuncio actualizado el 17 de octubre» (2025). Кто законный собственник земли — из открытых источников не видно (кадастр имён не публикует), и от ответа зависят налоги: 8 % ITP у частника против 21 % IVA + 1,2 % AJD у бизнеса.
4. Продавец применяет нормы чужой деревни. Баннер: «Parcela mínima: 1.250 m²». 1 250 м² — это минимум для núcleo rural medio (NRM), а такова соседняя деревня Монтерил. В Ллореде — denso (NRD): минимум нарезки 600 м², максимум 5 получившихся участков (ст. 540.2 и 540.3 плана). По правилам Ллореды план продавца проходит; по правилам Монтерила, которые он сам цитирует, — нет (там максимум 4 участка и три из его пяти лотов меньше 1 250 м²). Хорошая новость: он занижает собственные права. Плохая: значит, никто ещё не сверял план с правилами именно этой деревни.
5. Пять лотов — ровно потолок. NRD разрешает максимум пять получившихся участков, и продавец нарисовал ровно пять (1 139 / 1 546 / 1 361 / 1 213 / 1 203 м²). Запаса нет: если мэрия сочтёт, что старый домик 1900 года на участке — тоже жильё, или что часть под проезд считается шестым куском, арифметика ломается. Формулировку «número máximo de parcelas resultantes» план даёт сам (ст. 540.4), так что пять — это пять участков, а не пять операций деления.
6. «Частная урбанизация с общими зонами» — самое слабое место плана. Третий вариант на баннере продавца: «Proyecto de Urbanización Privada con espacios comunes. En proyecto» — то есть ничего ещё не получено. А план Гозона говорит две вещи подряд: новые проезды внутри деревни «ни в коем случае» не создаются ради доступа к лотам (ст. 542.2), а если новый проезд всё-таки нужен, то он идёт через отдельный Plan Especial и бесплатно передаётся мэрии (ст. 546.1.c) — то есть перестаёт быть частным. Продукт «частная дорога в общей собственности» под эти два правила не подходит ни одним боком. Спасает то, что по геометрии внутренний проезд, кажется, не нужен: у парцелы 65 м фронта на дорогу GO-13 с юга и 116 м на деревенский camino с севера, и лоты выходят на них напрямую. Но проверять это должен муниципальный техник, а не мы.
7. Канализации нет, и даты, когда она будет, тоже нет. Проект «Saneamiento de Gozón, Fase 4» (Confederación Hidrográfica del Cantábrico, 19 395 803,50 €, 56 км коллекторов, 5 насосных, сброс на EDAR Maqua) прямо называет приходы Podes и Verdicio. Но: «редакция проекта завершена в конце 2024», страница обновлена в мае 2026, срок начала работ не назван нигде. Пока сети не решены, лицензию на дом не дают — это ст. 540.9 плана, и там же написано, что тянет и платит их застройщик, а не мэрия. Смягчает: ст. 96.4 разрешает септик для отдельно стоящего дома дальше 100 м от коллектора — сегодня это условие выполняется, потому что коллектора нет вообще.
8. Дорога GO-13 — региональная, а не деревенская. «GO» выглядит как код мэрии, но это схема нумерации Княжества: GO-13 «Cª de Barredo e Iboya» стоит в официальном каталоге дорог Астурии (BOPA № 205 от 21.10.2024) в разделе «Red Local de Segundo Orden», то есть в собственности Княжества. Отсюда три следствия: линия, ближе которой нельзя строить, — 8 м от края проезжей части; выход участка на дорогу не даёт автоматического права на въезд (ст. 476.2); а любое деление, затрагивающее дорогу, требует предварительного заключения Consejería de Fomento (ст. 540.10) — не мэрии. Это отдельная инстанция и отдельные месяцы. Северный camino, на который выходят лоты A и B, такой нагрузки не несёт.
9. Вид на море настоящий — но он не ваш. Море видно с земли: на видео объявления горизонт открыт, и расчёт по рельефу это подтверждает (сектор примерно 250°–40°, вода с 1,0–1,8 км). Однако через дорогу к северу лежат пять пустых лугов внутри той же деревни — 52025A02700033, 372, 373, 383, 386, от 670 до 1 318 м², все внутри контура núcleo rural, где минимальной площади для стройки нет вообще (ст. 538.1). Дом высотой 10 м на любом из них закрывает вид с земли; с первого этажа два из пяти перестают мешать, три остаются. Подробности с цифрами — во вкладке «Вид на море».
10. Промышленность Авилеса — на юге, и ветер чаще всего оттуда. ArcelorMittal (сталелитейный, точка PRTR 43,5561 / −5,9111, формально в том же концехо Gozón) — 6,4 км строго на юг; Asturiana de Zinc — 8,3 км на запад-юго-запад; свалки Arcelor и AZSA, карьеры и EDAR — 2,7–5,7 км в том же секторе. По официальному отчёту Княжества роза ветров на станции Matadero (в порту Авилеса) даёт преобладание юг — юго-восток, то есть в сторону этого берега, на малых скоростях. Замерной станции на этом побережье нет ни одной: все пять станций зоны Авилес стоят в 5–8 км южнее, у рии. Это значит, что честного числа «воздух на участке» не существует — ни хорошего, ни плохого.

Что здесь хорошо

Итог

Это не то, что написано в карточке idealista, и лучше, чем можно было бы подумать по слову «núcleo rural». Земля застраиваемая — в этой деревне минимальной площади для стройки нет вообще, разрешено до 300 м² дома, 2 этажа, 7 м до карниза и 10 м до конька. Место, вид и оптика настоящие. Береговой запрет не применяется.

Но покупается здесь не участок, а чужой проект деления, который ещё никто не согласовал. Слово «en proyecto» стоит на баннере продавца собственноручно. Пока нет лицензии на деление, юридически не существует ни лота A, ни лота C — есть одна финка на 6 615 м², и нотариус не оформит продажу куска без муниципальной лицензии (ст. 26.2 закона о земле: и нотариус, и регистратор обязаны потребовать её на стол).